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2019年中全国城市研究(合集,持续更新中……)_绵阳网赚论坛

admin 2019-09-05 07:58 网赚项目 0 评论
一、【重庆】月均成交200万方,重庆楼市真的降速了吗?| 市场半年报

2019城市创业项目重庆楼市经历两年的快速成长后,2018年下半年成交量开始逐渐缩水,流拍地块频现,这让2019年的重庆楼市发展具有更多的不确定性。今年年初伊始,受多方因素影响购房者观望情绪弥漫,成交量迅速缩水,但三月之后市场快速调整进入小阳春,二季度保持平稳。土地市场亦同步复苏,在半年时间经历从快速回暖到重回平静。

1. 土地·加速到刹车一气呵成

2. 拿地·85家房企同道比拼

3. 价格·忽快忽慢不断前行

4. 成交·高位降速运行

5. 去化·库存消耗减速运作

s/Yhw39NPETY5mjvdWjcjIOA  《中指研究院》二、【洛阳】洛阳不缺需求,缺“好产品”

洛阳经济实力在河南省内仅次郑州,相应地楼市购买力也是最强,又是典型的内生需求支撑、发展自成一体的市场。2013年起到2017年洛阳的房地产商品住宅成交规模稳定在300万平方米以上,但由于2016年土地出让断崖式下跌,2018年入市项目少,致使当年成交规模降至约为242万平方米。截至2019年6月底,洛阳商品住宅成交量达147万平方米,随  着下半年多项目的集中入市,全市有望回到300万平方米以上的规模水平。就当前洛阳房地产市场总体而言,存在大量持币待购的改善需求,只是暂时缺乏“好产品”。

1. 集中推盘下市场热度不减

2. 洛龙区引领城市高价

3. 购房地缘性强,消费降级显现

4. 可供土地少,城市往东南向生长

5. 发展自成一体,需求支撑力强

s/_fvQMm4J-Hz--on19iG1Uw 《丁祖昱评楼市》三、【海南】海南“人才引进”对楼市的影响

海南近两年来人才新政发布次数明显高于其他省市,尤其是2019年以来发布频次明显升高。

1. 政策动向:全域住房限购持续执行,但为引进人才一再拓宽购房“绿色通道”

2. 市场走势:人才新政刺激下,二季度海口成交迅速回暖

3. 横向对比:海南人才政策效果相对落后,有望进一步加强“引人”力度

4. 不限购房源:要求40年产权商办是硬伤

5. 市场预判:供地指标收紧叠加人才增长目标,海南宅地投资机会更加值得关注

s/8ypCcuZsg8EMbi9MqBTabw  《丁祖昱评楼市》四、【中原城市群】核心圈三四线城市楼市发展空间研究

(一)背景:“一核四轴”内陆新增长极,发展成绩斐然但局部待优化

1)战略 定位内陆新增长极,“一核四轴”米字型发展轴呼应长江中游城市群;

2)经济体量、收入水平处于低基数,人口、经济保持高增速,且产业结构有待转型。

(二)总体情况:短期政策面较为宽松,洛阳、商丘、新乡中长期发展前景可期

1)政策面:调控政策宽松,开封“四限”最紧,棚改力度大减,2018年亳州最强。

2)潜在供给:土地成交量普遍偏大,洛阳、商丘、新乡土地消化最健康。

3)需求面:商丘成交大、周口人口多、平顶山购买力强,3城综合需求最旺。

4)城市基本面:洛阳经济发达、基建雄厚,产业城市焦作、平顶山综合实力不高。

5)发展前景评估:半数城市发展潜力尚可,洛阳、商丘、新乡房地产前景最强。

(三)典型城市解析

1)洛阳:内生型城市,以工业+旅游业驱动经济发展,购房需求平稳释放

2)周口:以庞大人口基数驱动刚需、改善需求持续爆发,城市基建存“短板”

3)许昌:“大涨大跌”后进入平稳期,“郑许一体化”落地为需求提供长久支撑

4)开封:规划失衡致宅地供应过量,人口流出缺乏产业支撑,后继需求乏力

(四)总结与预判:政策松动对成交刺激有限,发展失衡城市分化持续加大

1)因郑州“虹吸效应”,“一体化”进程或将造成周边三四线发展更不均衡

2)政策松动 并未带动成交量的稳步提升,三四线需求还是存在一定的透支

4)人口红利型城市:周口、商丘等人口基数较大,返乡置业助推楼市成交

5)规划失衡型城市:平顶山、亳州、开封等供地过量,暗藏潜在库存风险

s/rmCqc1m2Y-lifzW3gl1F-g  《克而瑞地产研究》五、【杭州】中国城市故事系列 | 算力之都杭州:楼市向何处去

2019年上半年结束了,卖地收入最多的仍是杭州,达1394亿元。这个数字仅次于去年同期的1420亿元,继续领跑全国土地市场。杭州的房地产市场购买力长期以来像服用了兴奋剂。去年央行发布数据显示,杭州以127%的居民杠杆率位居全国第四,超过南京和上海。

以杭州来看,限房价、限精装政策是个权宜政策,杭州是个市场化程度比较高的城市,单宗地块限房价不是长久之策,但整个城市加强对房价的管制是有可能的。无论政策如何演绎,可以肯定的是,偏紧仍是主基调,杭州楼市过快上涨的态势必须改变。

s/HmI29rIDdfnPSNFCXbunyQ  《中国房地产报》六、【西安】西安升级限购给户籍政策打补丁,热点二线或将跟进

西安再度升级限购,新落户家庭社保连续满1年、非户籍家庭社保满5年方可在限购区域购房,并将临潼区纳入限购范围。

1. 西安房 价涨幅连续6个月领跑全国,客观上面临调控压力

2. 升级限购给户籍政策打补丁,限制落户“钻空子”购房

3. 部分二线城市房地产市场仍需降温,或将跟进升级调控

西安升级限购给户籍政策打了一个很好的政策补丁,对于遏制投资投机性需求,稳定市场预期大有裨益。我认为“房住不炒、因城施策”的政策主基调未变,热点二线城市调控政策仍需从紧执行,并将跟进打一些政策上的补丁,以期维稳房地产市场。

s/cdVZIB7Rzyvco5lyHVxKSg  《克而瑞地产研究》七、【广东】12个片区收获“大利好”!

近日,广东省印发了关于“粤港澳大湾区发展规划纲要”的“实施意见”和“三年行动计划”。告诉我们在“粤港澳大湾区”的内地9城市,有12个片区非常重要,进入省市两级政府的关注。

1. 片区1:前海

深圳前海,是“大湾区”发展的“第一平台”。无论在中央和广东省的文件里,前海都名列“共建粤港澳合作发展平台”的第一位。

2. 片区2:南沙

南沙是广州唯一、倾全市之力打造的副中心,也是广州南下战略的核心。

3. 片区3:横琴

无论在中央公布的“大湾区规划纲要”还是广东省的“三年行动计划”里,横琴被提及的次数都超过前海和南沙。原因可能是,横琴跟澳  门一衣带水,距离非常近,融合起来非常方便,基本上可以同城化。

4. 片区4:深港河套地区

深港河套地区”,是指深圳福田口岸、皇岗口岸、福田保税区以及对面1平方公里的河套区域。前海是玩金融等现代服务业,而河套则是合作科技创新。缺点是,这边发展空间有限,需要通过城市更新才能释放出空间。

5. 片区5:广州中新知识城

中新知识城,是广东省和新加坡合作的项目,是希望在广州复制苏州工业园区的经验,带动广州高新技术产业的发展。将在这里“推动建设新一代信息技术、数字经济、生物医药、新能源、新材料及智能芯片和粤港澳大湾区科技创新综合孵化园”。

6. 片区6:珠海西部生态新区

新区包括“一核、五片区”分别是:“一核”是指西部中心城区板块,“五片”包括:富山新城板块、高栏港经济区板块、航空产业园板块、特色生态农业区板块和鹤洲高端商务区板块(远景)。

7. 片区7:佛山三龙湾

三龙湾”是最强的三个区——禅城区、南海区、顺德区在广州南站附近的93平方公里区域,这里被列为佛山未来发展高新技术产业的核心区,并成立了管委会。支持佛山南海推动粤港澳高端服务合作,搭建粤港澳市场互联、人才信息技术等经济要素互通的桥梁”的承载区。

8. 片区8:惠州潼湖

惠州中心城区的西南是仲恺开发区,仲恺的西边就是潼湖。这里是一片湖泊和湿地,在东莞和惠州交界处,支持惠州潼湖生态智慧区建设。

9. 片区9:东莞滨海湾新区

东莞滨海湾新区位于长安、虎门濒临珠江口的地区,南面紧靠深圳的“海洋新城”,西面则跟南沙一衣带水。滨海湾新区分为“交椅湾”、“沙角半岛”、“威远岛”三大片区。

10. 片区10: 中山翠亨新区

翠亨新区要深化与香港、澳门、深圳等城市在生物医药、高端装备制造业、新一代电子信息、高端服务业、青年创新创业等领域合作,高水平合作建设翠亨科学城。

11. 片区11:江门“大广海”

“江门大广海湾经济区”面积之大,相当于1.6个深圳,包括江门市新会区、台山市和恩平市共20个镇区。“三年行动计划”提出:支持江门大广海湾经济区与港澳拓展在金融、旅游、海洋经济等领域合作,建设粤港澳合作用海示范区。

12. 片区12:肇庆新区

肇庆是大湾区“最遥远的城市”,肇庆新区要“发展大西南地区企业大湾区总部经济”,“建设大湾区辐射大西南的大型物流集散基地”,“打造大湾区健康产业和养生旅游度假胜地”。

以上就是广东省大湾区“三年行动计划”里,确定的12个发展平台。其中深圳、广州和珠海各2个,其他6 个城市各1个。

s/erZhQ-Z30YT_KOaqKOnM9g《刘晓博说财经》八、【郑州】中原城市群核心发展区房企竞争格局

郑州作为中原城市群核心城市,2018年商品住宅成交量价齐升,土地市场更是“高烧不退”,百强房企密集进驻,2015 年在郑州拍地的集团开发商约为27家,2018年这个数字已经涨至 65家。

1. 地位--郑州在城市群中核心地位显著,对周边城市带动作用强烈;

2. 格局--正商等本土企业市占率有绝对优势,规模房企开始逐渐渗透;

3. 土储--本地房企建业土储领先,外来规模房企土储优势足;

4. 展望--短期外来房企深耕郑州壁垒大,碧桂园、恒大郊区模式值得借鉴,布局可关注周边洛阳、商丘等优质三四线。

s/-NBjI7JX0k1_NRtI7e8lSQ  《克而瑞地产研究》九、【成都】严控下,稳字当先,供需平衡,"理智”分流

作为首批国家中心城市之一、成渝城市群核心城市,成都经济发展快速、产业活力充足、人口持续流入,成都的城市发展潜力不可小觑。

1. 政策的“理智”--政策持续高压,“一城一策”稳步推进,稳预期稳房价;

2. 供需的“理智”--商品住宅供需双降,供求结构平衡;

3. 需求的“理智”--产品错 配下需求的“理智”分流;

4. 价格的“理智”--由产品结构变化带动的价格上涨;

5. 摇号的“疯狂”--折射了政策的“理智”;

6. 拿地的“疯狂”--折射了企业投资逻辑的“理智”;

理智的政策导向、理智的房企投资战略、理智的购房客群,造就了成都2019年上半年看似平淡无奇,实则亮点不断的房地产市场。

s/Un8ZZ9YPJK2e1Uc1mtGliw  《中指研究院》十、【西部区域】从高铁格局看,西部哪个城市最值得开发商关注?

重庆、成都继续巩固加强其西南地区枢纽城市的地位;西安、贵阳通过完善的高铁路网建设,迎来新一轮发展机遇。

1. 枢纽:重庆、成都西南地区枢纽城市;西安西北区域枢纽城市。

2. 聚核:成都、重庆成渝城市群聚核体,城市联动进一步加强。

3. 组团:成都-重庆-贵阳,依托成贵高铁、成渝高铁、渝贵高铁的完成,形成西南区域“高铁城市组团”,三城之间互通频繁。

4. 节点:兰州,西北进线门户,主要承担纵横向向西北的“传输”节点职能;昆明,高铁路网基本呈现向东发展,较难与周边城市形成强粘性的互动关系。

s/8gJ5h9CUSHKGEgLTKcpirQ《明源地产研究院》