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2019-07-29 办公领域真的存在平台级机会吗?_绵阳网赚论坛

admin 2019-09-22 13:04 在家兼职平台 0 评论

七五赚钱平台是真的吗今天在讨论新的业务可能性时,突然在思考,为什么办公行业的经纪人没有出现平台型机会,目前住宅领域却出现了一个贝壳,为什么市面上占比最广的是房屋买卖型经纪人,而目前办公资产的买卖由于标的太大缺乏机会,但是租赁资产的经纪业务却并非经纪人关注的主场?在办公领域是否存在平台级的机会?如果有,需要满足什么条件呢?我想试着随着自己思路论证一下这个逻辑:

办公市场业务,存在指数化增长的可行性吗? 1.和零售行业比比看 之前提到过,共享办公这行最开始兴起的造梦,都是与地产性质无关的,由于自己做线下零售出身,从来没有线上互联网基因,因此对于这类一直心存开放格局去学习了解,虽然心中的疑惑一直是,在如此重的空间约束情况下,真的会有实体环境里面的指数级机会吗,于是这行一开始都是做空间为载体,半封闭工作场景里面的人与人之间的链接,由此造梦,给vc给客户给g端给同行互相,相互链接,人人连接,甚至到后面的万物互联,我一直有个简单疑问,我觉得c端是最激烈的,中国的互联网到后来的移动互联网,一直也都是淘宝到app的发展,目前零售一直是我觉得走在浪潮之巅的网络化存在,甚至现在往线下延伸的尝试,改造很多不景气的卖场的各种场景结合门店,盒马、苏宁云店、天猫店、京东社区电、永辉新物种等等,如果平衡流量成本和实际利益的关系,虽然我知道他们追求的是更高的行业效率,更好的客户体验,给整体商业贡献价值后取得商业利益,布局的是长远局,但是这种流量思维真的能够完全垫付树大根深的实体空间吗?

上面这种玩法真的不是一种垄断手段吗,我觉得目前整个经济环境里面,非常不健康的一点在于,大家都想着去当大战略家,去做长远的飞轮效应和什么曲线救国的布局战略。这些针对得意很多大资本是健康的操作模式么?我其实感觉这种超长布局和战线的玩法真的是在众多巨头获得垄断利润以后,然后大量挥霍和并购,给各行业造成的假象,垄断利润的不断输血,让很多行业不断跟进,也不断注入血液去逼平谁先死掉,最后寻求垄断。这种思路下,很多传统行业除了被颠覆以外,也是挤压了众多行业的空间。这种真的不是一种垄断玩儿法吗,当然我明白,很多行业如果不这么玩儿,是等死,玩儿了是找死。

扯远了,我想说的是,这行目前真的存在所谓的平台级机会么?为什么要追求平台?回归基本的业绩线性和基本商业逻辑真的是没有做头的么?在我觉得最前沿的同行里面,都没有观察到这种平台级机会会有在B端爆发的可能,那么所谓saas也好,还是平台也好,成立的路径上,会有哪些通过平台传递出价值给了市场,从而激活市场的网络式增长呢?

2.和住宅经纪行业比比看

实体里面,空间资产中交易最频繁的可能莫过于房产交易,其次像写字楼或者商铺资产,乃至大型的园区资产都想得标的过于巨大,往往需要动用较大资金量进行,交易量自然就没得比,因此,市场的理性表现出来的就是二手住宅的交易仅次于新房交易,但是频次依然不够高,因此我们看到房屋买卖标的目前还没有出现平台级的应用,当然,我觉得贝壳是极具潜力的一个。在我们国家,家庭的资产决策相对来说还是处于极其初级的阶段,因此导致经纪人行业也是非常的良莠不齐,这次去澳洲,当地朋友说澳洲的房产经纪人,如果你因为省去了经纪人的步骤,凭借自己的判断去购置房产,那么大概率会亏本。因为那边的房产买卖行业非常专业,对于购置资产的价值评估不仅仅是粗略的地段够好,配套够好,甚至户型,设施,基础以及乃至同一楼层的不同方向,都会引起价值保值增值的变数,简单说来炒房空间没有那么大,要淘。

从买卖说回来,住宅买卖上频次都已经高于其他资产的交易频率。那么平台级机会,肯定需要的是频次占优的时候, 住宅空间的租赁是否够格呢?住宅的租赁,或者说衣食住行中的“住和行”都孕育了平台级的住房租赁市场,我能随便想到的都有酒店商旅的携程、旅游民宿的airbnb、各类长短租公寓的专业平台,平台搭建了房源和客源的链接,摊薄了信息不对等的成本,撮合了彼此的业务需求量。因此,缩减了中介在这个里面的生存空间,目前中介被挤压到了住宅交易部分,进行中低频次的业务板块,依靠人工的信息匹配来获利。 那么按照这个频次思路,办公资产租赁目前是远大于办公资产买卖的交易频次,但是比住宅交易频次低,因此在住宅交易领域中尚且还没有出现一个统治级的平台机会,除了贝壳以外,还没有共同逐鹿的对手存在,那么市场是否会告知我们答案,这会是一个平台级机会么?消费者是会走向平台上买白菜一样的交易逻辑,还是会像发达国家一样,专业的经纪人从中挑选和形成极其专业的挑选机制呢?我觉得住宅房屋交易市场依然是一个漫长的十年消费者教育的准平台机会。那么对于办公租赁市场而言,频次更低,什么时候才会有这种交易平台机会的建立? 那么也不难想见,共享办公这行从来没有从经纪或者交易角度去造梦,一直都是以空间链接人的角度去做的,这点我上面提出过我的疑问了,从最新的零售行业我依然没有看见一个大型空间上虚拟网络效应会出现在现实空间中,带来多少实质性收益。那么从经纪人交易频次上,也很难短期内看到平台级业务构建机会,这行目前还处在初级的数据化阶段,正如贝壳正在做的一样。

除此之外,共享办公需要什么条件才会有指数级机会呢?

上面我推导除了我偏悲观消极的观点。如果我们只考虑客户和房源的问题,是否存在平台化机会?

还是说一下住宅交易部分,为什么对于很多人还是愿意相对高频的买房,一个是投资属性,另外一个确实是城镇化的新增需求带来的刚需购房,同时对于房子来说,同样的80万,能够买到一个住宅,享受接下来的资产增值收益,因此,装修成本就会在资产增值的喜悦中显得无足轻重。 但是同样的80万,能够大概支撑一个600-800平的企业,租一年的正常办公场所,这期间并没有带来任何的金融投资属性,因此在自己投入装修的动机上,天然缺乏动力。当然,对于很多业务景气的企业来说,我觉得愿意投入装修,用3-4年来摊销的也有很多。但是目前的整体市场环境是市场化的趋势越来越多,很多企业业务不会长时间维持规模,要么收缩要么扩张,对于产品的倾向也越来越是弹性灵活和拎包入住。因此,对于1-2年的实际租期,投入装修的意愿就会降低不少。 因此,存在平台级交易的基本假设里面,我觉得是产品化,上面说了空间居住的租赁有平台级市场,民宿也好酒店也好都是完整的针对C端的不同场景的完整产品。就连住宅交易领域,因为金融增值属性,住宅不管清水还是精装对客户都无所谓,都能称之为完整的产品进行平台交易。而在办公租赁领域,随着企业生存频次越来越低,本身办公资产市场供应量总体供大于求的情况下,能称之为产品的更多会是带装修房屋(不敢是简装还是精装, 不管是厂房旧改还是写字楼宇),带装修灵活租约拎包入住才会是平台级交易需要的产品,那么这类称之为产品的部分,无论如何都要投入装修的情况下,前期投入的装修这块,如果不能像住宅一样,由消费者自己来买单的话,那么由谁来买单呢? 是业主自己吗?是目前市场上的共享办公运营商自己的资本金吗?是证券市场的低息借债吗?是资本股权投资吗?是众多市场的二房东或者想做这门生意的人众筹吗?总之使用者用户本身会越来越缺乏对装修投入的热情,那么这个部分由谁来买单的疑问,从住宅的考虑来看,应该是由享受增值的业主本身出钱来进行,但是由于住宅是业主自用,那么如果办公资产业主不自用,资产本身的装修投入动力又在哪里呢?是投入了装修会越来越有价值,不投入空在那里会越来越贬值吗?市场上这一点能被证明吗?我想目前我还不太清楚,如果是按照这个逻辑,物业的价值就不仅仅是地段,不仅仅是楼宇本身的品质,更加和有无装修有关了。但是目前我感觉地段和楼宇公区品质的重要性要强一些,装修部分的买单依然是以上提到的各个环节的玩家都会参与。 那么回到平台级交易上来,对于交易平台上的房源(或者叫产品)和客源的交易来看,带装修的房源才叫产品,那么这个市场是否够大,标的是否足够,这类办公室在每次客户使用完后是否都能完美得被下一个客户使用。居住类产品酒店公寓民宿都可以,很低成本的进行下一次的使用转换,无非就是卫生打扫人工和床单被褥的更换。而办公室方面,在共享办公小面积中基本能满足简单的人工加简单翻新。但是对于面积型产品,不是特别能做到,当然,目前对于户型设计和产品结构上,具备足够的高效和可替换性可能就会很重要了。

如果降低户型装修中的可替换性来看,市场上的客户就不能太在乎使用场景,那么这个是否会对客户行业类型有所区别?比如我了解之前很多会是租客自己投入装修的行业类型,是国企需要国企厚重风格长期自用,或者是装修设计公司需要突出个性设计,要么是文创公司对自己的装修风格有凸显。而非常不重视风格,而在乎实用性和使用坪效的公司,多半是互联网或者大量的线上类型企业,他们通过数字技术即可完成自己业务中最重要的价值工作,他们不在乎办公环境里面需要浪费多少公区,需要做出多么不切实际的造型或者是摆设。他么更在乎自己工位使用是否便捷舒服,坪效是否够高效,成本是否够节约。那么这类需求足够多以后,同时办公产品的交替更新成本也足够低的情况下,可能存在一定级别规模的平台级机会。

推导到这里,我觉得存在平台级机会的可能性是行业带来的,那些风格非常重,或者利用不够高效的,需要付出成本装修或者改格局的资产算是半产品化的产品,需要投入一定的成本进行改造的,那么在平台上是否还是能够被客户顺畅接受的产品,进行平台级高效的交易呢?就好比我如果租的公寓或者民宿,还需要我顾虑我住进去是否还需要带自己的被单或者需要刷墙修灯一类的需求,我是否还会在平台上平滑的完成交易呢? 排除以上顾虑,对于假设存在这样的不在乎线下形象,能够大量进行低成本更新房源的产品,以及大量的线上化客户机会,那么是否意味着大量的线上化业务类型挤占了传统的很多线下操作的业务,需要去租用商铺门面或者底商厂房来做的业务呢?那么是否以为着更多的以前旺铺退租出来,进行线上业务,商铺类型或者其他分散的线下经营空间的使用属性被弱化,从而更多供给到办公资产市场来,毕竟我觉得办公市场的场景不如酒店,民宿,公寓分别满足的是客户不同的场景,比如商旅、旅行或者无房自住等需求,对于办公资产,不管你是旧改厂房、商住两用楼、商铺、园区还是标准写字楼,都满足的是客户的办公需求这同一个场景而已。那么对于如此同质的供给和竞争,如果都转向线上平台交易,那么必然是一个供大于求的匹配过程,大量提供可低成本更新的办公室出来,是否是越来越低的价格,更加同质化的竞争,类似于零售目前的状态,平台级的机会不是贝壳那种经纪人穿插型的,而消灭了经纪人的生存空间,单纯的客户挑拣自己成本性价比的空间产品的平台,而这种平台的价值在哪里呢?对于同质化的产品,又何须在平台上进行呢?如果是多样化个性化的产品,客户的短生命周期,和每次翻新的成本之间的矛盾又如何弥补呢?

以上自我脑补出来的矛盾,肯定有地方是不合理的,至于哪里,可能只能实践才是真理的唯一标准了,自己把自己走到了思维的死胡同,真希望能有一个实践的外部答案给这个粗糙闭环一个暴击,让自己赶到正向的指引。 当然,如果我的胡言乱语说中了某些地方,那么回归真正的商业逻辑,扎实推进业务,不做平台梦又有何不可呢?毕竟做不了淘宝,做里面的top商家不也一样的赚到了钱,而淘宝天猫也不正是养活了那么多商家从而共生共赢的么?我们一定做平台么?做好产品活着等待平台机会的出现,乘风而上不也一样可以么?就像现在司机师傅同时用滴滴、万顺、曹操、uber等等一堆平台养活自己一样,这些平台就真的活得很好么?

晚安